1조원대 한화종화 지분 매각 이어 서초타운 내놔...삼성전자 지분 매입 실탄 장전?
[민주신문=서종열기자] 삼성물산이 강남역 인근 서초타운에 보유 중인 서초빌딩을 매각한다고 밝혔다.
삼성물산은 2007년 12월 건물 완공 이후 줄곧 이 건물을 사옥으로 사용해왔다. 하지만 2016년 경영효율화 차원에서 건설부문은 판교로 본사를 옮겼고 상사부문은 잠실로 이전했다. 삼성물산은 "비영업자산인 서초빌딩을 보유할 필요성이 적어 재무구조 개선과 미래 투자재원 확보를 위해 건물을 매각할 계획"이라고 1일 밝혔다.
이에 앞서 삼성물산은 지난해 말 한화그룹에 넘겨줬던 1조원대의 한화종합화학 지분 매각도 나선 상태다. 사실상 보유 중인 유휴자산을 전부 매각하며 블랙홀처럼 현금을 끌어모으고 있는 상황이다.
재계의 시선은 삼성물산의 차후 행보에 쏠리고 있다. 서초타운 매각과 한화종합화학 지분 매각을 통해 최소 2조원 대 이상의 현금을 보유하게 될 삼성물산이 이 자금을 어디에 쓸 것인지에 대해 관심을 집중되는 모습이다.
지하 뚫린 삼성물산 서초빌딩, 잘 팔릴까?
오피스시장에 매물로 등장할 예정인 삼성물산 서초사옥은 2007년 12월 준공된 최신형 인텔리전트빌딩이다. 지하 7층, 지상 32층 규모로 연면적만 8만1117㎡에 달한다. 특히 국내에서 최고의 입지를 자랑하는 강남역 바로 옆에 자리하고 있어 강남역 랜드마크 역할도 하고 있다. 부동산 전문가들은 이런 이유로 "삼성물산 서초사옥은 부르는 게 값"이라고 평가한다.
그러나 실제 거래 가능성은 그다지 높지 않아 보인다. 당초 서초빌딩의 건립 목적이 삼성그룹의 사옥으로 만들어진 만큼 바로 옆의 다른 삼성그룹 계열사빌딩들과 연결돼 있기 때문이다. 독자적인 한 기업이 인수하기에는 건물구조상 보안이 굉장히 취약한 구조인 셈이다.
게다가 좋은 입지조건과 최신형 건물이어서 가격도 높다. 삼성물산 서초사옥의 2017년 장부가격(3분기 기준)은 5570억원이다. 보수적으로 잡은 가격만 5500억원이 넘어서는 만큼 시장가격을 적용할 경우 최소 6000억원 이상의 가격에 거래될 것이란 오피스중계업체의 분석이다.
부동산업계에서는 이런 이유로 삼성물산이 서초빌딩을 삼성 내 다른 계열사로 넘기는 방안이 가장 현실적인 대안으로 보고 있다. 특히 연간 300억원의 임대료를 내고 서초사옥을 임대해 있는 삼성화재나 바로 옆 전자 빌딩에 입주한 삼성생명이 물산의 사옥을 인수할 것이란 관측이 지배적이다.
반면 삼성그룹 계열사가 아닌 외부에 사옥을 팔 경우에는 '세일 앤 리스백(Sale & Lease Back)'과 같은 옵션을 제안할 것으로 보인다. 매각 후에도 일정기간 물산이 임대료를 지급하고 건물을 사용하는 만큼 공실 걱정이 없기 때문이다. 이런 방식의 거래는 부동산자산운용사와 리츠, 외국계 펀드 등에게 높은 관심을 받을 것으로 보인다.
삼성전자 지분 매입 통해 지배구조 안정화 나서나
재계에서는 그러나 삼성물산의 서초사옥 매각 여부가 아닌 삼성물산이 사옥매각에 나서는 배경에 더 관심이 집중되고 있다. 지난해 8813억원의 영업이익을 달성하며 실적개선에 성공한 삼성물산이 급작스레 서초사옥 매각에 나섰기 때문이다.
게다가 삼성물산은 이미 지난해 말 1조원대 규모의 한화종합화학 보유 지분 매각에도 나선 상태다. 사실상 보유하고 있는 자산을 대부분 현금으로 전환시키고 있는 상황이다.
금융권에서는 삼성물산이 보유 중인 자산을 현금화해 계열사들이 보유한 삼성전자 주식 매입에 나설 것으로 보고 있다. 삼성물산이 삼성그룹 지배구조의 정점에 올라있는 만큼 지배구조 안정화 차원에서 삼성전자 보유 지분을 끌어올려야 하는 상황이기 때문이다.
삼성그룹의 지배구조를 살펴보면 삼성물산이 삼성전자(4.2%), 삼성엔지니어링(7.0%), 삼성SDS(17.1%), 삼성바이오로직스(43.4%), 삼성생명(19.3%) 등 주요 계열사들의 지분을 보유하고 있다. 여기에 삼성물산의 최대주주는 지분 17.08%를 보유한 이재용 부회장이다. 이 부회장이 물산을 통해 삼성 계열사들을 지배하는 구조인 셈이다.
문제는 '금-산 분리' 원칙을 앞세운 정부당국의 압박이 갈수록 거세지고 있다는 점이다. 먼저 공정거래위원회가 삼성그룹의 지배구조 개선에 대해 낙제점을 부여했다. 5대 대기업 중 삼성만 지배구조 개편에 대한 자구노력이 없다는 내용이었다.
여기에 금융위원회 등 금융당국은 '금융계열사 통합감독' 제도를 도입할 방침이다. 이 제도가 본격 시행하면 금융기업의 필요 자본 중 계열사 출자액에 추가 위험이 가산되기 때문에 자본을 추가로 적립하거나 비금융계열사 지분을 팔아야 한다.
삼성생명이 바로 이 사례에 해당한다. 삼성생명은 삼성전자 지분 7.55%를 보유하고 있는 통합감독제도가 시행되면 생명의 자본금을 추가로 쌓거나 삼성전자 지분을 팔아야 하는 상황인 셈이다. 금융업계 관계자들은 바로 이 삼성생명이 보유한 삼성전자 지분을 삼성물산이 사들여야 하기 때문에 삼성물산이 현금 보유에 집중하고 있는 것으로 해석하고 있다.
건설부문 통폐합 위한 주가 방어용
삼성생명이 보유한 삼성전자 지분도 삼성물산에 중요하지만, 일각에서는 삼성물산 내부 문제 해결을 위한 자금일 것이란 해석도 나오고 있다. 합병설을 비롯해 삼성SDI의 물산 지분 매각 계획까지 삼성물산의 주가가 휘청거릴 수 있는 이슈들이 산적해 있기 때문이다.
재계 일각에서 삼성물산이 빠른 시간 내에 건설부문을 분리해 삼성엔지니어링과 합병을 추진할 것으로 보고 있다. 실제 삼성물산 건설부문은 오는 3월 강동구 상일동의 삼성엔지니어링 사옥으로 이전을 준비 중이며, 회사 내에는 'EPC경쟁력강화 TF도 신설했다.
특히 이 TF를 과거 삼성중공업과 삼성엔지니어링 합병작업을 맡았던 김명수 삼성엔지니어링 경영총괄 부사장이 지휘하고 있어 두 회사의 합병 가능성은 더욱 높아졌다는 게 재계의 분석이다.
건설부문이 삼성물산에서 분사될 경우 삼성물산의 주가는 휘청거릴 것으로 보인다. 삼성물산은 지난해 8813억원의 영업이익을 기록했는데, 이중 5015억원이 건설부문에서 발생된 이익이었기 때문이다. 회사의 캐시카우를 내줄게 되는 만큼 주가하락가능성이 높다는 게 증권가의 분석이다. 이를 막기 위한 해결책으로 현금보유량을 늘려 주가하락을 방어할 것이란 관측이다.
공정위의 지배구조 개선 압박 역시 삼성물산의 현금 보유 배경을 짐작케한다. 공정위는 지난해 12월 삼성물산과 제일모직 합병 이후 '삼성물산→삼성전자→삼성SDI→삼성물산'의 순환출자 연결고리를 '강화'에서 '형성'으로 번복했다. 삼성SDI가 갖고 있는 삼성물산 주식 404만주를 6개월 내 전량 매각하라고 한 것이다.
증권가에서는 삼성SDI가 보유한 물산 주식이 시장에 쏟아질 경우 주가가 급격하게 하락할 것으로 보고 있다. 이에 대한 해결책으로 삼성물산이 삼성SDI가 보유한 주식을 사들여 소각하는 방법이 가장 좋은 해결책으로 거론된다.
게다가 삼성SDI가 보유한 삼성물산 지분의 가치는 현재시세대로라면 6000억원대에 살짝 부족하다. 삼성물산이 매각을 결정한 서초사옥의 장부가격 역시 5500억원대로 시장가격을 감안하면 6000억원대 안팎이 될 것으로 보인다.
증권가 한 관계자는 "삼성물산의 서초빌딩 장부가격과 삼성SDI가 보유한 삼성물산 지분 장부가격이 거의 맞아 떨어진다"며 "그룹 지배구조의 정점에 있는 삼성물산 입장에서는 주가하락시 파생되는 문제가 심각할 수 있는 만큼, 사옥매각을 통해 삼성SDI가 보유한 자사회사주식을 사들여 소각할 가능성이 있다"고 밝혔다.