입지 좋은 재건축 일반 분양 노려라

금융시장불안으로 경기 전망이 불투명한 가운데 설 이후 부동산 시장 전망, 특히 다주택자들의 보유 매도에 대한 상담이 증가하고 있다. 올해 최대 네 차례 기준금리를 인상할 것으로 예상되는 미국 중앙은행(Fed)의 움직임에 따라 국내 기준금리도 올라갈 가능성이 높다. 금리가 오르면 주택담보대출 이자 등이 올라 부동산 시장에는 부정적인 요소로 작용한다.

게다가 8·2 대책 이후 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 모두 40%로 낮아진 데다 다주택자 대출을 규제하는 신DTI가 시행됐기 때문이다. 하반기부터는 신용대출과 마이너스통장까지 모두 산정하는 총체적상환능력비율(DSR)도 적용, 비강남권 유망지역도 상승흐름이 둔화될 것으로 보이고 있다. 이 때문에 다주택자들의 추격매수 투자는 바람직하지 않고 반드시 실수요 위주로 접근해야 한다.

정부가 양도세에 이어 보유세 인상을 예고하는 등 다주택자에 대한 압박을 강화하고 있는 만큼 설 이후 한 차례 다주택자 매물이 출현할 가능성이 있다는 전망도 나오고 있다. 다주택자에 대한 정부 압박이 계속되고 있기 때문이다. 즉 다주택자의 돈줄을 죄는 대출 규제인 신DTI 시행과 이들을 대상으로 하는 보유세 압박 등이다. 당장 올해 4월 1일부터는 지역에 따라 다주택자들은 양도소득세를 중과로 내야 한다.

3주택 이상일 경우 조정대상지역 내 보유자의 양도세가 가장 많이 늘어난다. 투기지역 지정도니 지역의 경우 양도세에 10%포인트의 가산세가 부과된다. 올해 3월 31일까지 장기보유특별공제가 적용되는 것을 감안하면 격차가 크게 난다.

설 이후 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력심사제(DSR) 도입, 정부규제까지 더해져 거래량은 위축되면서 감소할 것으로 예상된다. 하지만 서울의 경우 수요도 많고 재건축이주수요가 많고 월세수요가 많아 중장기적으로 도심업무시설이 많은 곳 위주로 즉 똘똘한 주택 한채로 보유하는 전략이 필요하다. 설 이후에 실수요용 주택을 제외한 대출이 많은 주택, 양도세 등 세금이 많이 늘어나는 지역에 보유한 주택, 유동성이 부족한 갭 투자 물건을 중심으로 포트폴리오를 정리할 필요가 있다.

재건축 아파트 투자 대기

재건축, 일반 아파트까지 가리지 않고 강남권 아파트가 최근 급등한 이유 중의 하나는 투자자뿐만 아니라 실거주를 위한 구매 증가 게다가 자사고·외고 폐지 추진이 더욱 강남 집값 상승에 불을 부었다.

하지만 정부가 재건축 건축 허용연한 확대검토, 수억원대 초과이익 환수 부담금 예정액 공개 등으로 재건축 시장을 압박하고 있기 때문에 당분간 재건축 아파트 투자는 바람직하지 않다. 서울시도 정비사업 속도 조절을 통해 정부 정책의 실효성을 높혀 직접 인허가에 개입하겠다는 뜻도 내비쳐 안전진단을 통과한 단지도 안심할 수 없게 되었다. 게다가 이미 재건축부담금을 피한 단지에 대해서도 이들 단지의 관리처분인가 신청절차에 대해 정부가 타당성 검증에 들어갔다.

초과이익부담금 부과 대상인 사업 초기 단계의 강남구 압구정동 현대아파트 재건축 단지들과 강남구 대치동 은마아파트 등은 정부의 규제로 당분간 하락이 예상되기 때문에 이러한 초기 재건축 단지들 은 서둘러 매수에 가담할 필요가 없다. 재건축 연한 규제의 심리적 영향을 받는 올림픽 훼밀리아파트, 올림픽 선수·기자촌 아파트, 양천구 목동 신시가지 아파트 등도 당분간 조정을 받을 것으로 예상되어 매수에 신중을 기할 필요가 있다. 현재는 초과이익환수제와 관계가 없는 대표적 뉴타운사업지인 용산구 한남뉴타운과 동작구 흑석동 뉴타운 지역의 사업지는 풍선작용으로 최근 가격이 강세를 보이고 있다.

또한 초과이익환수제 피한 일부 강동구 일대 아파트 등지로 매기가 몰릴 수 있으나 금융규제와 더불어 전체 재건축시장이 위축된 분위기에서 이런 단지들만의 가격 상승세는 한계이기 때문에 추격매수는 바람직하지 않다.

유망 신규 분양단지 도전

자금여력이 된다면 초과이익환수제 등으로 정부의 규제가 집중되어 있는 재건축 단지보다는 입지 좋은 재건축아파트 일반 아파트 분양을 노리는 게 유리해 보인다.

우선 3월 예정된 강남구 개포주공8단지 재건축 아파트 ‘디에이치 자이’를 노려볼만 하다. 총 1996가구 중 85%에 달하는 1690가구를 일반 분양한다. 디에이치 자이 분양가는 3.3㎡당 4200만~4300만원 수준에 책정될 것으로 예상되고 있다. 주변 시세보다 상당히 저렴, 당첨되면 수억원의 프리미엄을 기대해 볼만하다.

서초구 서초동 우성1차 재건축 아파트도 주목해야 한다. 1317가구 중 232가구가 일반분양 물량이다. 같은 달 과천에서는 과천주공1단지를 재건축해 짓는 ‘과천퍼스트푸르지오써밋’과 과천지식정보타운 S4블록ㆍS5블록도 노릴만 하다.

4월에는 강동구 고덕주공6단지 재건축 아파트가 분양되고, 5월에는 강남구 삼성동 상아2차 재건축 단지와 과천지식정보타운 S9블록에서 신규 분양 물량이 나온다. 6월에는 강남구 대치선경3차가 리모델링을 통해 8가구를 일반분양할 예정이다. 강남권과 과천의 경우 주변 시세보다 저렴하더라도 대부분 분양가가 9억원이 넘어 중도금 집단대출을 받을 수 없는 만큼 자금 계획에 신중을 기해야 한다.

재건축 규제가 강화되면서 뉴타운 등 비강남권 재개발지역 주변과 새로 입주한 대단지 아파트값에 대한 관심이 증가했다. 즉 강남 재건축을 집중적으로 규제하자 수요자들이 강남인근 지역으로 발걸음을 돌리고 있는 것이다. 특히 강남권과 인접한 지역 동작구 광진구 성동구 마포구등으로 ‘풍선효과’가 나타나고 있다. 마포·성동·동작구 등에서는 중소형 아파트가 6개월 새 1~2억원 정도 오른 단지가 즐비하다.

용산구 한남뉴타운·동작구 흑석뉴타운 등도 재건축초과이익환수제와 무관해 강남권재건축 반사이익을 얻고 있다. 이들지역은 직주근접지역으로 강남권 못지않은 생활환경뿐 아니라 입지도 빼어나 투자자뿐만 아니라 실수요자들까지 선호도가 높은 지역이다.

하지만 정부의 규제로 강남권 거래가 급격히 줄어든 가운데 비강남권을 포함, 서울 전반적으로 거래 감소와 더불어 안정화 될 것으로 보인다. 주택도시보증공사(HUG)의 통제로 새로 짓는 아파트 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되고 있어 일정수준의 프리미엄을 기대할 수 있기 때문에 자금여력만 된다면 비강남권에서 분양하는 유망 단지를 노려보는 것도 좋아 보인다.

올해 상반기 분양 예정인 서대문구 북아현1-1 구역을 재건축하는 ‘북아현 힐스테이트’, 대림산업이 영등포구 대림3구역을 재건축해 짓는 ‘e편한세상 보라매2차’, GS건설이 마포구 염리3구역을 재건축하는 물량을 노려볼 필요가 있다. 반드시 서울이 아니더라도 강남접근성이 좋은 과천지식정보타운, 하남 감일지구에서 분양을 앞둔 단지에도 관심을 둘만 하다.

Who is he?

- 현 유엔알 컨설팅 대표

- 한국 HRD 선정 명강사

- 대한민국 대표하는 부동산전문가대상(2008 한국경제 TV 선정)

- 서울디지털대 부동산학과 특임교수

- 강원대 부동산학과 겸임교수