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[고강도 규제] 집값은 ‘뚝’ 땅값은 ‘쑥’…토지를 잡아라

기사승인 2019.02.25  09:14:29

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- DTI-LTV-DSR 세금 부담, 1인 가구 비율 세계 1등 코앞…집 인기 하락
집값 5년 단위 상승 사이클 4월 공시 전 증여해야…땅 매입 적기는 ‘지금’

사진=뉴시스

시간은 인간에게 성실할 것을 요구하지만, 잉여시간은 주지 않는다. 따라서 시간이 시키는 대로 성실하게 살면 이해도, 지식도, 사리분별력도 자신의 나이만큼 쌓인다. 지금 당신의 얼굴에는 어느 정도의 연륜이 빛을 내고 있는가.

요즘은 어느 나라에서 태어났는가에 따라 연륜의 빛이 바뀐다. 다행히도 우리들은 대한민국에서 태어났다. 1960년대 이전에는 못 살았지만, 경제대국으로 가는 문턱에 이미 올라섰다. 국회만 빼놓고 나머지는 거의 1등이다.

한국은 자동차 4대강국으로서 선박도 1등이요, 반도체도 1등이다. 휴대폰. 냉장고. 세탁기도 1등이고, 라면. 모자. 오토바이 헬멧. 지문인식기. 도어락. 네비게이션. 조명도 1등이다. 따라서 세계 1등 상품이 162개나 된다.

쬐이는 부동산 대책

또 있다. 부동산 대책도 1등이다. DTI. LTV. DSR을 부동산 규제책으로 사용하는 나라도 우리나라지만, 부동산에 대한 세금이 많은 나라도 우리다. 또 정부 간섭이 가장 많은 분야도 부동산이고, 돈을 많이 버는 투자도 부동산이다.

부자는 항시 부자로 살고, 가난한 사람은 항시 가난하게 사는 일도 그 판가름은 부동산이 한다. 따라서 값이 오르던지, 내리던지 내버려 둘 수도 없는 것이 부동산이고, 일일이 간섭하기도 어려운 것이 부동산이기도 하다.

집 없는 서민층을 생각하면 집값이 너무 올라도 안 되고, 집으로 사는 노년층을 생각하면 값이 너무 내려도 안 될 텐데 이 일을 어찌해야 할까? 아무튼 지금은 깨알 같은 규제책으로 인해 부동산이 묶이니까 살기가 어렵다고 한다.

세계에서 거꾸로 1등인 것도 있다. 출산율이다. 1등인 여러 분야에서 일하는 게 재밌다보니 애 낳는 의무를 잊어버렸다. 1-2인 가구 비율도 곧 세계 1등 국이 된다. 그리되면 앞으로 20년 후에는 부동산 대책은 역사 속으로 사라질 우스갯소리가 될 것이다. 사방에 널려 있는 게 빈집일 테니까.

요즘 또 묘한 것 한 가지가 1등으로 등장했다. 자동차 주문 대수가 2만대인데 그걸 만들어 내려면 노조의 허가를 받아야 한단다. 언제부터 노조의 끗발이 이렇게 세졌나?

모두들 살기가 어려워서 그러겠지만, 역지사지의 입장에서 생각하고, 없으면 없는 대로 그냥 착하게 살자. 돈 없으면 집 사지 말고 20년만 기다리면 그냥 주워서 살 수 있을 것이다. 그러나 땅은 그렇지 않다. 갈수록 건축기술이 발달하고, 주택이나 빌딩, 공공시설 모양이 변할 것이기에 땅은 더 필요하고, 땅값은 많이 오르게 된다. 지금 땅 가진 당신은 20년 앞을 내다보고 있는 것이다.

앞으로 차도 1인당 1-2대씩이 된다. 복잡한 동네는 모두 폐허가 되리라. 누가 머리 아프게 재개발하고 재건축하겠는가? 차 잘 다니는 길옆에 그냥 지으면 될 것을. 서울에서 한두 시간 거리에 땅 사놨다 나중에 집 짓자.

사진=뉴시스

하늘의 별따기 집 구매

요즘 신혼부부가 집 사는 건 하늘의 별따기다. 혼인신고 기준 5년 이내에 연봉 7000만 원이하 부부가 돈 몇 억을 어찌 모아 집을 사나. 차라리 전세로 살면서 땅을 사자. 작은 땅 사놓으면 내 집 지어 좋고, 큰 땅 사놓으면 일부 떼어 팔면 돈 벌어서 좋을 것이다.

결국 뭐니 뭐니 해도 젊은 층은 비빌 언덕이 문제다. 부모를 잘 만나는 일은 타고난 복이요. 직장이나 멘토를 잘 만나는 일은 후천적인 복이다. 복이 있어 내 집 마련을 빨리 한 사람들은 얼른 기반을 잡는다. 세월 따라 집값이 올라주는 일은 어제 오늘의 일이 아니다.

지금은 잠잠해도 머지않아 또 어느 지역 집값이 오른다는 말이 나올 것이다. 아니 이 판국에도 작은 집은 오르고 있다. 부동산 값은 5년 단위로 오르는데 5년 중 오르는 기간은 1년이고, 약간 내리면서 약보합으로 2년, 나머지 2년은 강보합으로 움직인다. 10년이면 크게 두 번을 올랐다고 보면 된다. 10년 전 4억짜리면 지금 10억쯤 되리라. 만일 10년을 집 없이 살았거나 다른 부동산도 없다면 그 사람은 10년 전이나 지금이나 별로 재산이 없을 것이고, 현금을 조금 가지고 있을 뿐이다. 그러나 현금을 많이 모았다 해도 부동산 가진 사람을 따라갈 수 없다.

자녀 증여 건수 증가

능력이 있어 늘 부동산을 사 모으는 사람은 계속 부자가 될 수밖에 없다. 집 여러 채 가진 사람들은 4월이 지나면 공시가격이 오르게 되므로 오르기 전에 증여하느라 자녀증여가 매매건수를 넘어서고 있다.

부동산 투자의 경험상 가장 중요한 것은 ‘언제 사느냐와 어디에 사느냐’인데 그걸 맞추기가 어렵고, 우선 돈을 벌어야 살 수 있기에 결국 돈 버는 시기가 부동산을 사는 시기가 된다. 사놔도 입지 선택에서 실수를 하게 되면 그 부동산은 10년 전이나 지금이나 값이 같게 된다.

앞으로도 상당기간 집은 인기가 ‘뚝’ 떨어지고, 땅은 인기가 ‘쑥’ 올라갈 것이다. 집은 내가 사는 곳이고, 땅은 내 재산이 기록된 저금통장이다. 요즘 평택 땅에 저금해둔 사람들의 입이 ‘쭉’ 째진다.

Who is he?

현 수원대 사회교육원 교수(부동산. 법룰)

21세기부동산힐링캠프(부동산카페) 대표

부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사

조인스랜드부동산 칼럼니스트

윤정웅 webmaster@iminju.net

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