3기 신도시 토지보상ㆍ강남 삼성동 일대 대규모 개발호재 영향
금리인하도 긍정적…매수대기층 두텁지 않아 대세상승 어려워
서울 아파트가격은 31주 연속 하락은 했지만 하락폭을 줄이고 있고, 강남 아파트는 34주 만에 상승세로 돌아섰다. 9.13대책 이후 조정을 받던 서울 아파트시장이 바닥을 찍었다는 뉴스가 들려오고 숨통을 틀어막아 놓은 재건축 아파트가격도 올랐다고 한다. 잠실주공5단지는 전 고점을 넘는 등 대부분 단지들이 1-2억원 정도 반등을 한 것 같다.
물론 거래량이 뒷받침 되는 대세 상승으로 전환된 것은 아니다. 기다려보자는 심리가 강하면서 매물은 잘 나오지 않고 있고 어쩌다 나온 급매물 몇 개가 거래가 되면서 마치 큰 상승이 되고 있는 것처럼 보이지만 아직은 제한된 거래에 따른 비정상적 흐름이라는 것이 대체적인 관점이다. 다만 어찌됐던 강한 규제를 뚫고 급매물이 거래가 되면서 호가가 올랐다는 것이다.
3기 신도시 발표로 이러다가 집을 사지 못할 것 같다는 불안심리는 안정시켰지만 3기 신도시 물량이 실질적으로 공급물량으로 시장에 나오려면 아직 몇 년의 시간이 더 필요하다.
오히려 내년부터 3기 신도시 토지보상비가 풀리면 그 유동자금이 부동산시장으로 유입이 되면서 자극을 할 가능성도 배제할 수 없다. 참고로 2020년까지 3기 신도시 등 수도권에 풀리는 토지보상금액은 최소 40조원 이상이 될 것으로 예상된다.
여기에 강남 삼성동 일대 교통환승센터와 GBC(글로벌 비즈니스센터) 등 대규모 개발호재가 발표된 것도 얼어붙은 투자심리를 녹이는데 영향을 준 것 같다. 강남 중심가에 조 단위의 개발사업자금에 투입되는 대규모 개발사업은 투자심리를 충분히 자극할 만하다.
금리인하 가능성 UP
또 금리인하 가능성도 영향을 주고 있다. 지난 12일 이주열 한국은행 총재가 통화정책 방향 관련 경제상황 변화에 따라 적절하게 대응해 나가야 하겠다며 완화된 입장을 밝히면서 하반기 금리인하 가능성이 높아진 것이다. 금리와 부동산은 반비례 관계인만큼 금리인하 기대감이 높아진 것은 긍정의 신호인 것은 분명하다.
마지막으로 실현가능성이 전혀 없는 이야기임에도 리디노미네이션(re-denomination, 화폐단위 변경)가능성에 대한 이야기가 조용히 퍼지고 있다. 실물자산인 부동산 입장에서는 화폐단위 변경이 되면 어찌 되었든 이익을 볼 수밖에 없는 지라 가능성이 낮음에도 계속 회자되면서 미묘한 영향을 미치고 있다. 강남에서 시작한 조용한 반등이 강북 등 다른 지역으로 번져나가고 있는 모양새다. 성동구 금호동, 옥수동과 광장동, 마포, 용산, 흑석 등 신흥부촌의 새 아파트들을 중심으로 급매물이 소진이 되면서 조금씩 호가를 올리고 있다.
하지만 이런 여러 요인들과 최근 반등상황을 감안하더라도 대세상승으로 이어질 가능성은 높지 않다. 거래량이 뒷받침 되는 정상적인 상승이 아니고 최근 6-7년간 상승흐름과 강력한 규제와 대출강화로 구매능력이 많이 약화된 상황에서 매수대기층이 두텁다고 볼 수는 없기 때문이다.
물론 아파트시장은 심리적인 영향이 큰 만큼 더 오른다는 확신이 들고 분위기가 형성이 된다면 무리한 투자를 하면서 또 한번의 상승흐름을 만들어가겠지만 현실적으로 그럴 가능성은 높지 않다. 하락도 시간이 필요하고 일시적 반등의 과정도 여러 번 있을 것이다. 실수요가 아닌 무리한 투자는 신중할 필요가 있다는 말이다.
그렇다고 지나친 불안감을 가질 필요도 없다. 장기적으로는 우 상향하고 상승폭에 비해 하락폭은 제한적이며 상승기간 역시 하락기간 보다 길기 때문이다.
디노미네이션 회자
참고로 다시 회자되고 있는 리디노미네이션은 이주열 한국은행 총재가 지난 3월 25일 국회의 기획재정위원회에서 처음 꺼냈다. 이 말은 다시라는 뜻의 리(RE)와 액면가를 떨어뜨린다는 말의 디노미네이션(Denomination)을 합친 단어로, 화폐의 가치는 그대로 두고 액면의 단위를 변동하는 것을 말한다. 과거 두 번의 리디노미네이션, 즉 화폐개혁이 있었다.
장점은 지하경제에만 머물러 있던 돈들을 수면 위로 끌어올리는데 일조한다. 구권을 신권으로 바꾸려면 은행이나 국가 기관을 한 번 거쳐야 하기 때문. 이 과정에서 지하경제에 있던 상당 부분의 돈이 다시 정상적인 시장으로 흘러 들어갈 수 있다. 현재 OECD 국가 중 미국 달러와의 교환 단위가 천 단위인 나라는 한국뿐이다.
하지만 단점도 있다. 화폐를 새로 발행하고 교체하는 데에 돈이 많이 든다. 수많은 지폐와 동전을 모두 바꿔야 하고 금융 시스템, 주유기 등 현재의 원화 단위에 맞춰진 여러 가지도 교체해야 한다. 그에 더해 단기적으로 부동산 가격은 상승할 가능성도 있다. 그 이후에는 생필품이나 농산물 등의 물가에도 영향을 줄 가능성도 존재한다. 최근 한국은행에서 리디노미네이션을 꺼낸 표면적인 이유는 경제성장과 인플레이션 때문으로 분석된다.
Who is he?
Good Members 대표
김인만부동산연구소 소장
은퇴를 준비하는 사람들의 모임 시샵
주요저서 아파트 투자 완전정복