억 단위로 오른 후 100단위로 내려…5~10%싼 매물 매수해야 하는 시기
향후 집ㆍ땅값 하락하지 않아 급 급매물도 사는 게 노후 준비의 지름길
부동산 값이 앞으로 오를 것이냐, 그대로 있을 것이냐, 내릴 것이냐의 문제는 50년 전에도 있었던 문제이고, 지금도 진행 중인 문제다. 부동산을 파는 사람이나 사는 사람이나 전망을 잘못 판단하면 손해를 볼 수 있고, 기회와 매물을 잘 잡는 사람은 돈을 벌 수 있다.
요즘이 딱 그런 시기다. 지역별로 차이가 나겠지만, 앞으로 집값은 오를까, 그대로 있을까, 내릴까? 부동산 전문가들도 앞으로 집값은 보합세가 될 것으로 진단하고 있고, 땅값은 오름세가 될 것으로 예측하고 있다. 그러나 시세는 전문가 말대로 움직이는 일이 없었기에 두고 볼 일이다.
문제는 누가 기회를 잘 잡느냐이다. 기회를 잘 잡는 문제는 순간적으로 결정되는 문제이기에 꼭 운이 따라 주어야 한다. 운은 어디에서 오는 것일까? 하늘에서 오는 것도 아니고 북한산 산신령이 주는 것도 아니다. 평소 터전을 잘 닦아 놓아야 어느 날 자신도 모르게 찾아오는 것이다.
부동산 시장의 화두는 2년 전부터 서울과 수도권으로 옮겨 서울 집값 오른다는 말뿐이고, 지방은 침체와 미분양문제 뿐이다. 서울 집값이 오른다고 했을 때는 약 33%가 올랐고, 근래 1년 동안 내린다고 했을 때는 겨우 2%가 내렸다. 33%오르고 2%가 내렸다면 그게 어디 내린 것인가?
원래 부동산값은 오를 때는 ‘억’ 단위로 오르고, 내릴 때는 ‘100단위로 내리기 때문에 ’야금야금‘이라고 한다. 실수요자들로서는 애가 탈일이다. 억이 올랐으면 억이 떨어져야 할 텐데 겨우 일천만 원이 떨어졌으니 더 떨어지기를 기다리는 사이 오르면 어쩌나 조바심이 생기게 된다.
서울 어느 곳 아파트가 3억이 올랐는데 다시 2억쯤 떨어지면 사려고 준비 중이지만, 2천만 원 떨어지고 꼼짝을 않고 있다. 그러더니 지난달부터 급매물 위주로 다시 거래가 되는데 3억 오른 그 상태에서 거래가 되고 있다. 집값 내릴 것이라는 열네 번의 정부대책이 원망스러울 뿐이다.
급매물 계약 미루면 ‘손해’
요즘은 집을 살 사람이나 땅을 살 사람이나 급매물을 찾는 게 유행이다. 급매물이란 어느 기간까지 급히 팔아야 할 매물이나, 돈이 급해서 빨리 팔아야 할 매물이고, 빨리 파는 대가로 시세보다 5-10% 정도 싸게 파는 매물을 말한다. 급매물보다 더 싼 급 급매물까지 찾는 사람도 허다하다.
급매물은 자금사정, 회사사정, 가정사정 등에 의해 급히 팔아야 할 매물을 말한다. 급매물은 아무 중개업소에나 있는 것이 아니고, 신용과 신의가 있고, 평소 고객의 왕래가 빈번한 중개업소에 나온다. 요즘 현금 유동성이 좋아 살 사람들은 줄을 서 있다. 그러나 팔 사람들은 급한 사정이 없는 이상 싸게 팔지 않으려고 한다.
5억짜리 급매물을 4억5천에 샀다면 매수인은 계약서 쓰면서 5천만 원을 벌게 된 셈이다. 여자 분들은 배짱이 좋고 결단력도 좋아 그런 매물을 잘 잡는다. 그런데 일부 투자자들은 더 깎으려고 하거나 더 생각해보고 결정하자고 계약을 미루다 기회를 놓치기도 한다.
자잘한 땅 사는 게 ‘임자’
부동산 재테크는 노후와 연결된 문제라고 여러 번 거론 했다. 자잘한 땅이라도 사놨다가 60에 하나 팔고, 70에 하나 팔고, 80에 또 하나 팔아 병마와 싸우게 될 여생을 편히 보내도록 하자. 부동산이 없으면 갈 곳은 한 곳밖에 없다. 옛날의 고려장이라고 하는 요양병원이다.
요양병원에 면회 와서 서 있는 가족들의 위치를 보면 촌수가 나온다. 침대 옆에 바짝 붙어 눈물 콧물 흘리면서 이것저것 챙기는 여자는 딸이요, 그 옆에 유리창 보고 서있는 남자는 사위요, 문간쯤에 서서 먼 산보고 서있는 남자는 아들이고, 복도에서 휴대폰 만지작거리는 여성은 며느리다. 늙어서 돈 없고, 정신이 혼미해져서 자식들과의 대화가 안 되기 시작하면 자식들의 권유에 밀려 하는 수 없이 가야하는 현대판 ‘고려장’이 그곳이다.
요즘 집값이 내리기를 기다렸던 실수요자들 사이에 정부 정책에 대한 불만이 많다. ‘정부가 집값을 잡았다고 하는 데 값은 그대로 있다’는 불평과 ‘시중 경제는 왜 나빠지느냐?’ ‘일본과는 아무 대책 없이 이대로 보고만 있을 것이냐?’ ‘북-미 관계에 서있는 우리나라의 위치는 뭐냐?’ 등등이다.
앞으로 집값과 땅값은 내리지 않는다. 더 오르기 전에 급 급매물이라도 사는 게 임자다.
Who is he?
현 수원대 사회교육원 교수
21세기 부동산힐링캠프 대표
부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사
조인스랜드부동산 칼럼니스트