강남권 재건축 흐름 대ㆍ대ㆍ광 집값 빠지면서 하락장
반대 흐름 부ㆍ울ㆍ경 해운대 발 상승장 돌입할 듯
1980년대만 하더라도 전국 집값이 동시다발적으로 올랐으나 2000년대에 들어와서 지역별로 집값이 움직이더니 2000~2010년대에 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남 3구, 목동ㆍ분당ㆍ평촌ㆍ용인 등 버블세븐지역, 마ㆍ용ㆍ성(마포ㆍ용산ㆍ성동), 노ㆍ도ㆍ강(노원ㆍ도봉ㆍ강북), 금ㆍ관ㆍ구(금천ㆍ관악ㆍ구로) 지방에서는 대ㆍ대ㆍ광(대구ㆍ대전ㆍ광주), 부ㆍ울ㆍ경(부산ㆍ울산ㆍ경남)이라는 부동산 신조어가 탄생했다.
2000년대 이후 서울 집값은 서울 안에서 동시다발적으로 오르는 게 아니라 먼저 선도주 강남3구가 오르면 이어서 마ㆍ용ㆍ성이 오르고 또 그다음엔 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구가 순차적으로 오르는 현상을 보였다.
주식시장에서 블루칩, 옐로우칩, 레드칩 각각 움직임을 달리 하듯이 이제는 부동산시장도 지역별로 점점 더 세분화해 움직임을 달리 하고 있다. 세상이 복잡다단하게 움직이다 보니, 부동산시장도 복잡 다단하게 움직이는 경향을 보인다.
2010년대 전국 지역별 집값 상승 흐름을 보면 2013년 하반기부터 강남권재건축, 강남3구가 전국 집값을 주도하니 지방에서는 세종시, 대구 수성구 범어동이 가세했고 이어 광주 남구 봉선동, 대전 서구 둔산동 집값이 그 뒤를 따랐다.
대구 수성구, 대전 서구, 광주 남구 봉선동 집값이 같이 움직이니 대ㆍ대ㆍ광이라는 지방 부동산 신조어가 탄생했다.
지난 몇 년간 흐름을 보면 이들 대ㆍ대ㆍ광은 강남권재건축과 집값 상승 흐름을 같이 했다. 최근 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제라는 악재가 불거져 강남권재건축 집값이 흔들릴 조짐을 보이고 있다. 또 이 강남권 재건축과 흐름을 같이한 지방 대ㆍ대ㆍ광도 집값이 흔들리고 있다. 일례로 광주 남구 봉선동 집값은 작년에 5억 올랐던 게 올해 4억이나 빠져 이미 대세 하락한 거와 다름이 없다.
대구 수성구 집값은 2014년부터 대세 상승했고, 울산 집값은 그즈음부터 대세 하락했다. 극과 극을 달리는 대구 수성구와 울산 집값이다. 울산 최고의 학군을 자랑하는 남구 신정동 모 아파트는 얼마 전에 신고가를 갱신하는 등 집값 상승의 신호탄을 쏘았다.
울산 집값 ‘반등’
울산에 이어 부산, 경남 집값도 하락률이 줄더니 부ㆍ울ㆍ경은 함께 동고동락하는 지역으로 분석된다. 대구 수성구 집값도 올 가을부터는 달서구에 집값 주도권을 넘겨 준 것으로 해석된다.
수성구 집값이 올라갈 때 꿈쩍도 않던 달서구 집값이 올 가을에 들어와서 매매값, 전세값이 동시에 상승곡선을 그리더니 요즈음은 하루가 다르게 집값이 올라가고 있다.
2014년부터 얼마 전까지 대구 수성구 집값이 폭등했으니 이제 매수에 부담감을 느낀 나머지 저가격대, 저평가된 달서구로 눈을 돌리는데 달서구는 인근 서대구 KTX역이 올 4월에 착공에 들어가 2021년에 개통 예정이어서 교통 호재로 집값이 오르는 모습이다.
서울 금·관·구, 노·도·강이 신안산선, 동북선 경전철 착공으로 집값이 오르는데 대구 달서구도 서대구 KTX역 착공 교통 호재로 집값이 오르는 건 당연한 부동산 경제 논리다.
대전 서구 둔산동 집값은 대구 수성구, 광주 남구 봉선동 집값보다 늦게 오른 측면이 있어 아직까지는 집값 상승 여진이 있는 듯하나 결국은 대구 수성구, 광주 남구 봉선동 집값과 함께 하락 흐름을 보일 것으로 전망한다. 아무튼 대·대·광은 2014년 대구 수성구 집값 상승을 시발점으로 하여 오늘날까지 지방 집값을 주도했다.
반면 대·대·광 집값이 오를동안 경상권 부·울·경 집값은 마냥 내리기만 했다. 그러나 세상 이치가 돌고 돌고, 부동산 이치가 돌고 도는지 올해 대·대·광 중 광주 집값이 폭락하고 부·울·경 중 울산 집값은 조선, 자동차 경기 회복으로 얼마 전부터 상승세에 진입했다.
2008년도에 미국발 금융쇼크가 터지자 2001년도부터 오르던 강남권 집값이 폭락했다. 그러나 이때부터 울산·창원·거제·부산·구미·칠곡 경상권 산업도시 집값이 슬금슬금 오르기 시작하더니 2014년 전후로 까지 전국 집값 상승을 주도했다.
작금에도 강남권재건축이 흔들릴 조짐을 보이니 이들 경상권 부·울·경 집값이 꿈틀대는 건 10여년전과 우연의 일치라고 하기에는 너무나 닮은 꼴이다.
러고 보면 역사가 반복되듯이 부동산 역사도 반복되고 있다. 집값은 죽는 듯 하다가 살아나고 또 살아나는 듯 하다가 죽기도 한다. 강남 집값도 영원히 상승하는 게 아니고 상승했다가 하락하고, 하락했다가 상승하는 사이클을 반복하곤 한다.
대ㆍ대ㆍ광 조정기
대ㆍ대ㆍ광 집값은 그동안 너무 폭등해 이제 몇 년 간 조정에 들어갈 듯하고 부·울·경 집값은 그동안 충분한 조정을 거쳐 이제 울산의 조선, 자동차 경기 회복으로 상승곡선에 진입하는 듯하다.
부산도 해운대구가 지역 주택경기 침체를 이유로 국토교통부에 부동산 조정대상지역 해제를 공식적으로 요청했는데 해제가 되면 부산 집값 상승의 신호탄이 될 것으로 보인다. 부산에는 현재 해운대구와 함께 수영구, 동래구가 조정대상지역으로 지정돼 있다.
대·대·광 중 광주 남구 봉선동 집값이 폭락하는 건 대·대·광 집값 하락 신호로 보이고 부·울·경 중 울산 집값이 상승곡선에 진입하는 건 부·울·경 집값 상승의 신호탄이 아닌가 한다. 종합하면 지방 집값, 여러 가지를 놓고 볼 때 대·대·광에서 부·울·경 시대로 넘어가는 것을 부인할 수는 없다.
Who is he?
한양대학교 도시공학과 졸업
건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료
토지공사,SK건설 근무,엔지니어링사 기술고문
다음카페 부동산 컬럼니스트, 중앙일보조인스랜드.스피드뱅크 고수
대학 부동산아카데미 강의